Dil

+90 (212) 217 12 55 +90 (212) 217 12 54 info@kilinclaw.com.tr

Makaleler

Kategoriler

Arşiv

Telefon
+90 (212) 217 12 55
Mart 17, 2020

Coronavirüs Çerçevesinde Alınan Önlemlerin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Coronavirus (Covid-19), Contracts Law

I. Corona Virüsü Covid-19 Neticesinde Yaşanan Gelişmeler ve İşbu Gelişmelerin Türk Hukuk Sistemi Kapsamında Kira Sözleşmeleri’ne Etkisi

Dünya genelinde büyük yankı uyandıran Corona virüsü Covid-19 (“Virüs”) uzun süredir birçok ülkeyi alarma geçirmiş durumda. Dünya genelinde yaşanan gelişmeler kümülatif etkiler yaratmakta ve süreç uzadıkça gerek ekonomik gerek sosyal büyük yıkımlara yol açmaktadır. Dünya genelindeki gelişmeler uzun süredir ülke gündemini de meşgul etmekte iken, ne yazık ki, Virüs, Türkiye sınırlarında da görülmüş bulunmakta. Bu üzücü gelişme neticesinde henüz büyük sağlık problemleri doğmamış olmasına karşın, ekonomik ve sosyal problemler baş göstermeye başlamış bulunmaktadır.  Bu kapsamda, Virüs’ün yarattığı etkilerin özellikle ticari faaliyet amacıyla akdedilmiş kira sözleşmeleri (“Kira Sözleşmeleri”) üzerinde yaratabileceği sonuçları dahilinde değerlendirilmesi gerekir.

Türk Hukuk Sistemi’nde Kira Sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup tarafların serbest iradeleri neticesinde akdedilmektedir. Taraflar serbest iradeleriyle oluşturdukları Kira Sözleşmeleri’nde yalnızca emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallar ile bağlıdır. Yukarıda kısaca bahsettiğimiz üzere, Türkiye de dahil tüm ülkeleri etkisi altına alan Virüs birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeleri çekilmez hale getirmektedir. Kira Sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek başlıca ihtimaller aşağıdaki gibi sıralanabilir;

  • Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri,
  • 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler,
  • 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih

A. Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, Kira Sözleşmeleri tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile herhalde bağlı olmakla beraber serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmeleri’nde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta olup sonucunda çeşitli fesih yöntemleri öngörülmektedir.

Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Ancak taraflarca akdedilen Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebepler daha geniş incelenmekte olup toplumsal etkiler doğuran yangın, sel, deprem, yer kayması, salgın hastalık, savaş, yaygın şiddet hareketleri gibi ibarelerle de tanımlanmaktadır. Velhasıl birçok sözleşmede bunlarla da yetinilmeyip ek koşullar düzenlenmekte veya sayılan ihtimallerin önünde  “burada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere” ibaresi bulunmaktadır.

Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Virüs, Türkiye genelinde yeni görülmekle beraber henüz insan canı anlamında büyük bedeller ödetmese de ticari hayatı hızla etkisi altına almaktadır. Virüs’ün yarattığı etki Kira Sözleşmeleri’nin taraflarına sözleşmeyi ifa etmekte büyük engeller çıkarır ve işbu engel maddi yıkım oluşturur ise bahsi geçen durumların kanıtlanabilir olması halinde tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girebilecektir.

Bu kapsamda uyuşmazlık oluşması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, Virüs’ün tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Önemle belirtmek isteriz ki somut olaylar birbirinden farklılık göstereceğinden ve her bir sektörün kendi iç dinamikleri bulunmasından dolayı, kati suretle mücbir sebep hükmü öne sürülebilir ifadesinde bulunmak hukuki açıdan doğru olmayacaktır. Ancak sözleşmede belirtilen şartları yaşamış ve kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip Kira Sözleşmeleri tarafları, sözleşme kapsamında serbest iradeleriyle belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümlerinden faydalanabileceklerdir.

B. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, Kira Sözleşmeleri’nde temel prensip, tarafların serbest iradeleri olmakla beraber tarafların düzenlemedikleri veya sonradan doğan hallerde genel hükümlere gidilmesi söz konusu olacaktır. Bu kapsamda, Virüs’ün yarattığı etkiler neticesinde mücbir sebep hükmünü içermeyen Kira Sözleşmeleri’nin tarafları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 331. maddesini ileri sürebilecektir.  TBK’nın 331 maddesi;

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar

şeklinde düzenlenmiş olup Kira Sözleşmeleri’nin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren bir durum oluşması halinde, yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshini gerçekleştirebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Kanun maddesinde geçen “önemli sebep” kavramı açıklanmamış olup oldukça geniş yorumlanabilir bir ifadedir. Bu durumun sebebi, somut olayların çeşitliliği ve hakime takdir yetkisinin tanınmasıdır. Bu minvalde, olayın özüne inebilmek adına asıl olarak önemli sebep kavramının unsurlarına dikkat etmek gerekmektedir. Önemli sebep olarak tanımlanan olayın (i) Kira Sözleşmeleri’ne önemli bir etkisi bulunmalıdır (ii) çekilmezlik unsurlarını taşımalıdır. Bu sebeple, incelemiş olduğumuz Virüs olayı da Kira Sözleşmeleri’nin tarafları açısından anılı unsurlar taşıyor ise erteleme süresi sonrasında TBK’nın 331. Maddesi somut olaya göre özgülenebilecektir.

Neticeten; henüz etkileri yeni yeni görülmekte olan Virüs, işbu yazımızda paylaştığımız hukuki değerlendirmelere yol açar ise somut olay detaylıca incelenerek belirtilen fesih yöntemleri uygulanabilecektir.

C. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih

Yukarıda açıklananların yanı sıra, TBK’nın 138.maddesinde;

 “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

hükmü yer almaktadır. İşbu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. Kanun koyucu, işbu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini ifade etmektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarına oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama ve uyarlama sonuçsuz kalacak ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.

İşbu maddenin tacirler açısından uygulanıp uygulanamayacağı hususu ise tartışmalıdır. Zira, söz konusu Virüs’ün yeni gündeme gelmesi sebebiyle bu kapsamda herhangi bir mevzuat hükmünün veya yargı kararının bulunmamaktadır. Madde hükmünde bahsi geçen öngörülemeyen şartın, tacirler açısından savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, salgın hastalık gibi büyük çaplı durumlar şeklinde değerlendirildiği söylenebilir. Bunun yanı sıra, her durum kendi içerisinde farklı unsurlar taşıdığından ve doktrinde de tacirin öngörülemeyen şartlar ile sorumlu olduğu düşünüldüğünden işbu madde hükmünün tacirler açısından uygulanması her zaman muhtemel görünmemektedir. Kaldı ki, Yargıtay içtihatlarından da söz konusu maddenin tacirler açısından her zaman geçerli olmadığı görülmektedir. Ne var ki, Virüs’ün yukarıda da belirttiğimiz üzere, toplum ve ekonomi açısından büyük riskler oluşturduğundan ilerleyen dönemlerde birçok sözleşmesel ilişkiyi çekilmez hale getirme potansiyeline sahip olduğu açıktır.  Dolayısıyla, her ne kadar öncesinde meydana gelen diğer virüs örnekleri kapsamında tesis edilen kararlar mevcut olsa da söz konusu Virüs’ün daha etkili olduğu gözlemlendiğinden gelişecek olan olayların somut özellikleri kapsamında değerlendirilmesi ve yorumlanması gerektiği söylenebilir.

Tüm bu nedenlerle, ilerleyen süreçlerde tacirler, Virüs’ün yarattığı toplumsal ve ekonomik etkileri kendi zararları ve yıkımları yönünde kanıtlar ise işbu hükmün tacirler arasındaki Kira Sözleşmeleri kapsamında uygulaması söz konusu olabilir. Dolayısıyla, taraflar, Kira Sözleşmeleri kapsamında uyarlama talep ederek çökmüş işlem tabanının dengelenmesini sağlayabilecektir. Bunun yanı sıra, işbu uyarlama işlem temelini onaramaz ise sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı gündeme gelebilecektir.

MAKALELER SAYFASINA DÖN
@