Dil

+90 (212) 217 12 55 +90 (212) 217 12 54 info@kilinclaw.com.tr

Makaleler

Kategoriler

Arşiv

Telefon
+90 (212) 217 12 55

Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (“GYF“) kurulması, sürdürülmesi kapsamındaki hukuki değerlendirmeleri, GYF’nin vergi yükümlülükleri, miras paylaşımı ve gayrimenkuller üzerinde doğabilecek ayni hakların sınırlandırılması hususlarında doğuracağı ticari faydaları içermekte olup aşağıda bilgi ve değerlendirmenize sunulmuştur.

A. GENEL OLARAK

Öncellikle GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işlemek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.

Gayrimenkul yatırımı (“Yatırım”) gerek global ekonomi gerek Türkiye ekonomisi açısından büyük önem taşımaktadır. GYF da bu yatırım araçlarından gelişme potansiyeli en yüksek olanlardandır Yatırım aracı olarak gayrimenkuller uzun vadede kar sağlamakla beraber kısa vadede büyük sermayeler harcanmasını gerektirebilmektedir. Ticari hayatta iyi bir Yatırım, başta koyulan sermayenin 10-15 yıl arasında geri dönmesi ile ölçülmektedir. Reel piyasadaki veriler incelendiğinde, gözden kaçırılan vergi kalemleri ve hesaplanamayan döviz farkları bu sürenin çok daha uzun olmasına sebebiyet vermektedir. GYF kurularak yapılan Yatırımlar sağladığı vergi avantajları neticesinde sermayenin geri dönüşü sürecindeki riskleri en aza indirmektedir. Büyük çaplı Yatırım yapmak amacı ile bir araya gelen yatırımcılar gayrimenkulün bütünü üzerinde hukuki, bu vesile ile ticari riskler yaratabilirken, GYF kurularak yapılan Yatırım’a konu gayrimenkulün bütünü üzerinde hukuki risk oluşması imkansızdır.

B. GAYRİMENKUL YATIRIM FONU KURMAK

  1. GYF’nin Hukuki Tabanı

GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. GYF, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (“Kanun”) 54’üncü maddesi kapsamında III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (“Tebliğ”) ile düzenlenmiştir.

  1. GYF’de Yatırım Aracı Olarak Kullanılabilecek Varlıklar

GYF portföyünün yatırım araçları aşağıda sıralı varlıklar ile oluşturabilmektedir ancak fon toplam değerinin en az %80’lik kısmı gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu %80 hesabında gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklar kapsamında değerlendirilen varlıklar aşağıda belirtilmiştir.

  • Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
  • Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
  • 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
  • Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
  • Yatırım fonu katılma payları,
  • Repo ve ters repo işlemleri,
  • Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
  • Varantlar ve sertifikalar,
  • Takasbank para piyasası işlemleri,
  • Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
  • Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,
  • Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.

Aynı zamanda GYF’ye ait katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000-TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. SPK bu tutarı her yıl yeniden belirleyebilir. Bu durumda yeniden belirlenmiş tutar SPK bülteninde ilan edilir.

  1. GYF’nin Kuruluşu ve Fon Bilgilendirme Dökümanları
  • GYF’nın Kuruluşu

Gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluşu SPK onayına tabi Fon İçtüzüğü’nün Ticaret Sicili’nde tescili ve Ticaret Sicil Gazetesi’nde ilanıyla gerçekleşmektedir. Aşağıda ayrıntılı olarak bahsedildiği üzere GYF sadece portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilir.

Gayrimenkul portföy yönetim şirketleri, münhasıran gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluşu ve yönetimiyle iştigal edebileceğinden, portföy yönetim şirketleriyle kıyaslandığında, asgari yükümlülükleri daha azdır.

GYF’nın kuruluşunu müteakip “pay ihracı” sürecine geçilmesi gerekmektedir. İçtüzüğün tescilinden itibaren altı ay içerisinde katılma payı ihracı için ihraç belgesi ile SPK’ya başvurulması zorunludur. Bu süre altı ay daha uzatılabilir. Başvuru süre içerisinde yapılmazsa içtüzük sicilden terkin ettirilir.

Fon ihraç belgesi 20 gün içerisinde SPK tarafından incelenerek onaylanır. İhraç belgesi tescil edilmez ve ihraç için ayrıca izahname düzenlenmez. Katılma payları, ihraç beleşinin SPK tarafından onaylanması takiben iç tüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Katılma payları karşılığı yatırımcılardan toplanan parayla ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesince yatırım yapılması zorunludur. İhraç belgelerinin nitelikli yatırımcı dışındaki kişilere satışı mümkün değildir.

  • Fon Bilgilendirme Dökümanları

Gayrimenkul yatırım fonlarının kurulmasında ve katılma paylarının ihracında, yatırımcıların bilgilendirilmesini sağlayacak bazı belgelerin hazırlanması gerekmektedir. Bu bağlamda başlıca bilgilendirme dökümanları; fon iç tüzüğü, ihraç belgesi ve hazırlanması zorunlu olmayan yatırımcı bilgi formudur.

Fon içtüzüğü: Katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre işletilmesini, saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan genel işlem şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. İçtüzük standardı SPK tarafından belirlenir.

Fon ihraç belgesi: Fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri içeren belgedir. İhraç belgesi standardı SPK tarafından belirlenir.

Yatırımcı bilgi formu: Fonun yapısını, yatırım stratejisini ve risklerini gösteren özet bir formdur. Kurucu, bu formun içtüzük ve ihraç belgesi ile tutarlılığından, içeriğinin doğruluğundan, güncelliğinin sağlanmasından ve bu formda yer alan yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgilerden kaynaklanan zararlardan sorumludur. Yatırımcı bilgi formu standardı SPK tarafından belirlenir.

  1. GYF’nin Aktörleri
  • Nitelikli Yatırımcı

SPK, nitelikli yatırımcıyı(“Nitelikli Yatırımcı”); yatırım fonları, emeklilik yatırım fonları, menkul kıymetler yatırım ortaklıkları, girişim sermayesi yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, özel finans kurumları, portföy yönetim şirketleri, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu Kurulca belirlenecek diğer yatırımcılar ve halka arz tarihi itibariyle en az 1 milyon Türk Lirası tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler olarak tanımlamaktadır. Nitelikli Yatırımcı, Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri aracılığı ile GYF kurabilmektedir. Nitelikli Yatırımcı’nın talepleri doğrultusunda Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi tarafından SPK’nın belirleyeceği kriterlere uygun olarak hazırlanan Fon İç Tüzüğü ve Fon İhraç Belgesi uyarınca Niteliki Yatırımcı GYF’nin yönetimi ve temsilinde aktif rol alabilmektedir.

  • SPK Tarafından Yetkili Kılınmış Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi

Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi Gayrimenkul Yatırım Fonu oluşturup işletebilme yetkisine sahiptir. Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi bu yetkiye, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan almış olduğu kuruluş izni ve faaliyet izni kapsamında sahiptir. Tebliğ uyarınca Yatırım Komitesi kurulması zorunlu bir unsurdur. Yine Tebliğ uyarınca bu komitede SPK Lisanslı Genel Müdür bulunmalıdır. Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi, GYF oluşturulurken kurucu (“Kurucu”) sıfatı ile sürecin bir parçası olmaktadır. GYF kurmak ve sürdürmek isteyen Nitelikli Yatırımcı gerek Tebliğ uyarınca zorunlu olarak gerekse de bu sürecin teknik ve kapsamlı olmasının yaratacağı zorluklardan mütevellit süreci Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi ile yönetebilmektedir. Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi gerek SPK gerek portföy saklayıcısı tarafından denetlenmekte olup GYF üzerinde katılım payına sahip Nitelikli Yatırımcılar’ın faydasına hareket etmek, gerekli özeni göstermekle mükelleftir.

  • Portföy Saklayıcısı

SPK katılma payı sahiplerinin sahip oldukları varlığı koruyabilmek adına portföy saklayıcısı (“Portföy Saklayıcısı”) kurumunu yaratmıştır. Portföy Saklayıcısı GYF’nin sahip olduğu tapular, nakit sermaye, GYF ile edinilmiş malvarlıklarının bütününü saklamakla yükümlüdür. İlgili kurumların talep ettiği bütün ödemeler Portföy Saklayıcısı tarafından, detaylı inceleme neticesinde ödenmektedir. Portföy Saklayıcısı ve Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi SPK tarafından denetime tabi olmakla beraber birbirlerini de denetleyerek çift taraflı bir denetim mekanizması oluşmaktadır.

  • Fon Yatırım Komitesi

Tebliğ uyarınca GYF adına yatırım komitesi oluşturulması zorunludur. Bu komitede SPK Lisanslı Genel Müdür, Değerleme Uzmanı Kişi ve Gayrimenkul Alanında Tecrübeli Kişi bulunması Tebliğ uyarınca zorunlu tutulmuştur. Zorunlu üç kişinin haricinde katılım payı sahiplerinden temsilci veya temsilciler seçilebilmektedir. GYF’nin sahip olduğu portföyün yönetimi bu komite tarafından yürütülür. Yatırım komitesi tüm üyelerin katılımı ile toplanmakta olup katılım payı sahibi üyenin olumlu oyu olması kaydı ile salt çoğunluk ile karar alır.

  • Dışarıdan Temin Edilecek Danışmanlık Hizmetleri

SPK, GYF’nin sürdürülebilir kılınabilmesi ve yönetimsel anlamda eksikliklerin oluşmaması adına bazı hizmetlerin alınmasını zorunlu kılmıştır. SPK uyarınca GYF; ileride doğabilecek geri dönülmez durumların önceden tespit edilmesi ve bu sayede  risklerin çözüme kavuşması adına risk yönetimi hizmeti almakla, kendi içinde oluşturmuş olduğu yönetimsel şema içerisinde anlaşmalı olarak yapılabilecek ileriye dönük sakıncalı faaliyetlerin tespit edilmesi, katılım payı sahiplerinin korunması adına iç denetim hizmeti almakla, sahip olduğu mali değerin doğru hesaplanması, şeffaf ve güvenilir bir yapı oluşturulması adına bağımsız denetim şirketlerinden denetim hizmeti almakla, gayrimenkullerin reel değerlerinin hesaplanabilmesi, fonun gerçek değerinin anlaşılabilmesi adına gayrimenkul değerleme şirketlerinden değerleme hizmeti almakla yükümlü kılınmıştır.

 

C. FON ADINA YAPILABİLECEK İŞLEMLER

Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, Tebliğ’deki sınırlar saklı kalmak üzere fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir:

  1. Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir.
  2. Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.
  3. Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının bendi saklıdır.
  4. Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredebilirler.
  5. Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.
  6. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır.

 

D. FON PORTFÖY YÖNETİMİ TARAFINDAN YAPILAMAYACAK İŞLEMLER

Kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak aşağıdaki işlemleri yapamaz:

  1. Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.
  2. Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
  3. Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
  4. Birinci fıkranın (c) bendi hükümleri saklı kalmak kaydıyla, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları fon portföyüne dahil edemezler.
  5. Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar
  6. Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
  7. Fon portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
  8. Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında fonun son tarihli fon net varlık değeri esas alınır.
  9. Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

E. FON KURUCUSUNUN YETKİ VE SORUMLULUĞU

Kurucu, fonun katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile faaliyetlerinin iç tüzük ve ihraç belgesini hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumludur.  Kurucu fona ait varlıklar üzerinde kendi adına ve fon hesabına mevzuat ve iç tüzük ile ihraç belgesine uygun olarak tasarrufta bulunmaya ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkilidir.

Kurucu portföy yönetimi hizmetini imzalanacak bir sözleşme ile başka bir portföy yönetimi şirketinden veya gayrimenkul portföy yönetim şirketinden alabilir. Fonun faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında portföy yöneticiliği hizmeti dahi dışarıdan sağlanan hizmetlerden yararlanılması, kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kurucu ile katılma payı sahipleri arasındaki ilişkilerle Kanunda ilgili mevzuatta, içtüzükte ve ihraç belgesinde hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun 502 ila 514 üncü maddeleri hükümleri kıyasen uygulanır.

 

F. GAYRİMENKUL YATIRIM FONU KURMANIN SAĞLADIĞI AVANTAJLAR

  1. Tasarruf Profesyonel Yöneticiler Tarafından Yönetilmektedir.

Tasarruf sahibinin tasarrufunun profesyonel ve güvenilir yöneticiler tarafından yönetilmesi en önemli avantajlardandır. Yatırım fonları genelinde hakim olan temel ilkelerden ‘Riskin Dağıtılması İlkesi’ sayesinde bireylerin kendi imkanları ile sağlayamayacakları ölçüde riski dağıtmaları mümkün olmaktadır.

  1. Vergi Anlamında Oluşan Avantajlar
  • GYF’nin Vergilendirilmesi

Gayrimenkul Yatırım Fonları 5520 Sayılı Kurumlar Kanununun 2’nci maddesine göre kurumlar vergisi mükellefi kabul edilmekte olup, aynı Kanunun 5/1-d maddesine istinaden Türkiye’de kurulu Gayrimenkul Yatırım Fonlarının kazançları Kurumlar Vergisinden istisna edilmiştir. Bu kapsamda GYF’nin elde ettiği kazançlar kurumlar vergisinden muaf tutulmuştur. GYF ile yapılan yatırımlarda elde edilen gelirler fon içerisinde kaldığı müddetçe vergilendirilmemekte olup elde edilen gelirler fon dışına aktarılmadığı sürece kayıp yaşanmadan yeni yatırımlar için kullanılabilmektedir. Aynı zamanda Damga Vergisi Kanunu’na ekli II sayılı listenin “IV – Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar” bölümünün 21. sırası uyarınca, gayrimenkul yatırım fonlarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir.

  • GYF Yatırımcısı Açısından

Yatırımcılar açısından vergilendirme hususu incelenmeden önce vergi hukuku açısından tam mükellefiyet ve dar mükellefiyet kavramları incelenmelidir. Türk uyruklu gerçek kişilerin gerek Türkiye gerek yurtdışında elde ettiği kazançların tamamı vergiye konu edilmektedir ve Türk uyruklu gerçek kişiler vergi hukuku açısından tam mükellefiyete sahiptirler. Aynı şekilde merkezi Türkiye’de bulunan tüzel kişiler Türk uyruklu gerçek kişilerle aynı şartlarda vergilendirilirler ve tam mükellefiyete sahiptirler. Merkezi Türkiye’de bulunmayan tüzel kişiler veya Türk uyruklu olmayan kişiler ise yalnızca Türkiye’de gerçekleştirdikleri ticari faaliyetlerinden dolayı vergilendirilirler ve vergi hukuku açısından dar mükellef sayılırlar.

Bu kapsamda gerçek kişi tam mükellef ve dar mükellefler açısından katılma paylarının satılması ile elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi aşağıdaki gibidir;  

Gayrimenkul Yatırım Fonu katılma belgelerinin bankalar ve aracı kurumlar vasıtasıyla yapılacak alım satımından veya fona iade edilmesinden elde edilen kazançlar 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun Geçici 67’nci maddesinin 1. fıkrasına istinaden ve 2010/ 926 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince 01.10.2010 tarihinden itibaren %10 oranında tevkifat uygulanacaktır.

Geçici 67’nci maddenin 7’nci fıkrasına göre, bu gelirler tevkifata tabi olduğundan gerçek kişiler tarafından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecek, diğer gelirler nedeniyle verilecek beyannameye bu gelirler dahil edilmeyecektir.

Tüzel kişi tam mükellef açısından katılma paylarının satılması ile elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi aşağıdaki gibidir; 

Kurumlar Vergisi mükellefi olan tam mükellef kurumların Gayrimenkul Yatırım Fonu alım-satım kazancı ticarî faaliyet kapsamında elde edilen gelir olarak kurum kazancına dahil edilecektir. Bu kapsamda tam mükellef tüzel kişi kurumlar vergisine tabi olup harici tevkifat söz konusu değildir.

Gerçek kişi tam mükellef açısından katılma paylarının satılması ile elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi aşağıdaki gibidir; 

Dar mükellef tüzel kişiler için ticari faaliyet kapsamında olmayan fonun, elden çıkarılmasından elde edilen kazanç üzerinden %0 tevkifat yapılacaktır. Söz konusu stopaj nihai vergi niteliğinde olup, Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67’nci maddesinin 7’nci fıkrası hükmü uyarınca bu kazançlar için beyanname verilmeyecektir.

Geçici 67’nci madde kapsamında tevkifata tabi tutulan gelirlerin ticari faaliyet kapsamında elde edilmesi durumunda bu gelirler ticari kazançlarla ilgili olarak verilen beyannameye dahil edilecek olup, beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan gelir vergisinden Geçici 67’nci maddeye istinaden tevkif edilen vergiler mahsup edilecektir.

 

  1. Paydaşların Payları Üzerinde Oluşturduğu Hukuki Güvence

Paylı mülkiyet ile edinilen gayrimenkuller üzerinde paydaşlardan herhangi birinin aleyhine oluşan ipotek, haciz gibi işlemler gayrimenkulün bütünü üzerinde sonuç doğurmaktadır. Gayrimenkulün satış ve kiralama değerini oldukça sınırlayan, takyidat kayıtlarında olumsuz bir görüntü oluşturan bu durum GYF oluşturulması ile engellenmektedir. GYF üzerinde sahip olunan paylar gayrimenkulden bağımsız olup paydaşların aleyhine ipotek ve haciz gibi işlemlerin gerçekleşmesi gayrimenkul üzerinde olumsuz sonuç doğurmamaktadır. Paydaşlar yalnızca GYF üzerindeki payları ile hak sahibi ve sorumlu olduğundan gayrimenkulün üzerindeki tasarrufu etkiler riskler ortadan kalkmaktadır.

  1. Hisse Senedi Verilmesi Söz Konusu Değildir.

Gayrimenkul yatırım fonlarında hisse senedi verilmesi söz konusu değildir. Dolayısıyla hisse senedi borsasındaki fiyat hareketlerinden etkilenilmemektedir. Katılımcının fona kaç pay ile katıldığını gösteren ve kıymetli evrak vasfında olan katılma belgeleri verilmektedir. Fon katılımcıları dilediklerinde fon paylarını fona geri satabilmektedirler.

  1. Şeffaf Denetleme Ortamı Sağlar

Devlet güvencesi olan, şeffaf ve iyi denetlenen bir ortamda yatırımcılara kira ve satışlardan gayrimenkul geliri elde etme olanağı sağlar.

  1. Yabancı Yatırımcılar İçin Çok Daha Güvenilirdir.

Yabancı yatırımcılar için SPK denetiminde bir fona yatırım yapmak çok daha güvenilir olmaktadır. Kazançlarından doğan vergiler konusunda ülkelerinde vergi avantajları uygulanmaktadır. Taşınmaz mal elde etmeleri konusundaki hukuki sınırlamalar sebebiyle gayrımenkul yatırım fonuna yönelen yabancı yatırımcılar bu sınırlamaları bu şekilde aşabilmektedirler. Bankaların Saklayıcı Kuruluş olarak devrede bulunması da yatırımcı için güven verici bir ortam yaratmaktadır.

  1. Risk Konusundaki Avantajlar

SPK ‘nın gelişmekte olan bir projeye yatırım yapılmasını kabul etmemesi sebebiyle, araziye veya kira getirisi olacak bir gayrimenkule yatırım yapılabilmektedir. Gayrimenkul yatırım fonu portföyüne bitmiş bir proje dahil edilebilmektedir. Böylelikle risk konusunda önemli bir avantaj elde edilmektedir.

  1. Miras Yönetimi Anlamında Sağlanan Fayda

GYF iç tüzüğü kapsamında Nitelikli Yatırımcı tarafından serbestçe tasarruf edilecek hükümler pay sahiplerinin vefat etmesi akabinde oluşabilecek miras problemlerini en aza indirgemektedir. Yatırımcı hayatta olduğu süre zarfında iç tüzükte yönelttiği direktifler ile sürdürülebilir bir malvarlığının oluşmasını sağlayabilmektedir. Köklü ailelerin miras yönetimi açısından çalışmalar yaptığı, aile anayasaları düzenlettiği günümüz dünyasında hem yatırımsal avantajlar sağlayan GYF aynı zamanda uzun vadede miras yönetimi sorununu ortadan kaldırarak riskten uzak sürdürülebilir bir yatırım oluşturmaktadır.

                                                                                                            Saygılarımızla,

Kılınç Hukuk & Danışmanlık

MAKALELER SAYFASINA DÖN
@